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司法网拍买受人买受人也需要受到买卖不破租赁原则的限制

来源:未知 发布时间:2021年06月03日
【案情介绍】


  2016年11月15日,被告张某某与袁某某与签订《铺面租赁合同》,袁某某将位于武宁县协和大道84号的商铺出租给被告张某某,租赁期限7年,自2016年11月15日至2023年11月15日。2018年10月16日,因袁某某未履行法院判决确定的给付义务,武宁县法院对上述铺面进行司法网络拍卖,原告李某竞价购得该铺面。之后,原告李某按要求办理了不动产变更登记。之后,被告张某某未按期足额支付租金,原告李某诉至法院,要求解除租赁合同,要求被告恢复房屋原状并交还租赁物。另查明,被告张某某承租后,用于经营餐饮店,装修中对铺面进行了拆改,将卷闸门拆除,拆除铺面隔墙和地面开孔连接地下室等。


【观点分歧】


  原、被告双方对解除租赁合同、交还租赁物均没有异议,但对是否应恢复租赁物原状产生分歧:


  第一种意见认为,原告李某是通过司法拍卖购买铺面,购买时就是这个现状,其无权要求恢复原状。


  第二意见认为,虽然是通过司法拍卖购买铺面,但因为买卖不破租赁,双方继续履行租赁合同,原出租人的合同权益义务概括由原告李某承继,其有权在解除合同后要求承租人恢复原状。


【法律评析】


  笔者同意第二种意见。


  司法拍卖程序虽然体现的是司法机关的强制行为,但物权变动的效果及对外关系上与一般的买卖并无本质区别,特别是,对于有租赁合同的标的物,买受人也需要受到买卖不破租赁原则的限制。


本案中,原告竞拍取得铺面所有权后,被告张某某依据买卖不破租赁原则要求继续履行租赁合同,而且张某某还交付了一段时间的租金,应该认定原租赁合同对原告继续有效,原告承继了原租赁合同上的权利义务。例如:提供租赁物的义务、收取租金的权利等。现被告未按约交纳租金的,原告也享有合同解除权,并可以依照合同约定或者法律规定收回租赁物。本案原租赁合同对改建租赁物没有任何约定,属于被告张某某自行行为,且其改建行为客观影响了租赁物的合理使用,其理应在合同终止后恢复租赁物原状。

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源:江西九江市人民法院


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