央行、银保监会罕见周末发布房贷新政：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着什么？这个政策“红包”有多大？哪些人能拿到？房地产市场能否“暖起来”？

首套房利率最低4．4％！

政策调整后，首套房利率下限由原先的4．6％降至4．4％。

根据官方政策，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），调整为不低于相应期限LPR减20个基点。房贷利率参考5年期以上LPR，今年4月20日发布的5年期以上LPR利率为4．6％，调整后首套房利率最低将降为4．4％。

值得注意的是，这仅是利率下限的调整，并非买房就能享受4．4％的利率，具体情形需要参考各个城市和各银行的利率政策。

哪些人能享受20个基点的“降息”？

首先，政策仅针对新购房者，政策发布前已经购房者无法享受利率下调的优惠。

其次，政策仅针对贷款购买首套房的家庭，二套房贷利率不变，仍执行5．2％（LPR＋60个基点）的下限标准。

此外，政策下调的是首套房的利率下限，若所在城市房贷利率并未降至下限，则无法享受20个基点的“降息”。

我国的个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用全国、城市、银行三层的定价机制。据央行此前介绍，以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策。

一些地方往往会根据自身房地产市场情况，在全国利率下限的基础上进行加点，因此，大多数城市的首套房贷利率并不相同，且报价是高于5年期以上LPR的。

据贝壳研究院统计，2022年4月，103个城市主流首套房贷利率为5．17％，二套利率为5．45％。其中，苏州、南通首套主流利率降至4．6％的房贷全国下限。

这意味着央行新政发布之后，在苏州、南通等城市购买首套自住房可以“一步到位”，房贷利率降至4．4％。

贷款买房能省多少钱？

如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

据专家测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

各地房贷利率下调空间进一步打开

有许多人将政策解读为房贷降息，但这种理解并不完全准确。与其说这是直接的房贷降息不如说是为各地打开了房贷利率下调的窗口。2008年时，亦有类似的政策，将房贷利率下限调整为贷款基准利率的0．7倍。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4．6％，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求。

楼市迎重磅利好

房地产短期看金融，央行宽松信贷政策无疑将有助于提升市场信心。

陈文静表示，根据中指监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当前多地疫情反复，冲击各行业发展，房地产市场的信心不足，居民购买能力下降。本次央行实质性的信贷宽松政策一方面降低了居民的购房门槛，另一方面也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，市场短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。

王小嫱指出，新政后，首套住房的房贷利率最低可到4．4％，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平。2016年全国房地产升温的一个重要原因就在于信贷环境宽松，可以预见，本次信贷政策宽松有望成为房地产市场回稳的助推器。

改善性需求亦有利好

尽管此次政策并未调整二套房的利率水平，但各地或降低“首套房”的认定标准。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后面认贷政策或会发生调整，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。此前，已有城市执行“认贷不认房”政策，购房者结清贷款即可认定为首套房。