当前位置:主页 > 经济服务 >

今年楼市近600次调控:政策底显现 “稳定”成2022年主基调

来源:未知 发布时间:2021年12月21日

 原标题:楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调 来源:证券时报

  2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言,“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。

  这一年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行,房地产行业也迎来了重大的变化――过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。

  这一年,伴随着全国调控政策的密集出台,房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计,11月全国房地产调控政策次数继续高位,单月高达56次房地产调控,年内累计房地产调控次数高达586次。

  展望未来,多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示,“稳定”是明年楼市的主基调,年末各种调控政策的指向就是稳定楼市,这也代表了政策见底。另一方面,政策有望将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。

  政策底显现

  2021年年初,涉及房企融资、拿地的政策接连出台,其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。

  实际上,早在去年8月20日,住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点,也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策,该政策从今年初开始正式实行。 

  三条红线政策实施以来,房企普遍加速了降低有息负债的进程,尤其是龙头房企。

  据海通证券(12.1600.020.16%)统计,2021年上半年,部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底,除绿地控股(4.3000.061.42%)、首开股份(5.5700.081.46%)、华发股份(5.8100.101.75%)、金融街(5.7800.040.70%)、光明地产(2.4100.020.84%)、鲁商?业以外,其统计的部分龙头A股上市公司三道红线(剔除预收账款的资产负债率小于70%;净负债率小于100%;现金短债比大于1)全部达标。

  进入2月,一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出,文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中,重点城市包括4个一线城市,18个二线城市。

  集中供地政策改变了房企的拿地节奏,也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。

  “2021年,土地市场在上半年高位运行后,下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象,随着房地产市场成交降温,房企资金链压力越来越大,拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示,集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均,2022年集中供地政策有望继续调整。

  中原地产研究中心数据也显示,截止11月,2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿,同比2020年同期出现了下调,下调幅度为7.4%,从土地市场数据看,热度持续降低已经成为了趋势,特别是2021年下半年来,土地市场持续低迷。

  此后,各类限价、限售、限购等政策密集出台,地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计,2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次,刷新了历史纪录。

  值得注意的是,9月以来,房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。

  9月底,央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展,10月,哈尔滨等部分城市出台了相关政策,稳定房地产市场。12月,高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。

  在张大伟看来,楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势,“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来,楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令,另一边是全国多个城市新房的限跌令,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市,全国超过20个城市开购房补贴,都代表了政策的见底。”

  光大银行(3.3200.010.30%)金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示,房地产调控稳字当头,各地因城施策,落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨,房企无序加杠杆,同时,也不能让房地产过冷,房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来,政策仍将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力,根据区域具体房地产市场供需情况,对调控政策一定预调微调;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。

  “预计在‘房住不炒’的大基调下,短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大,地方将响应中央要求因城施策,对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措,加快落地扶持类政策,除加大购房补贴外,降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。

  风险事件有望减少

  在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。

  2021年7月,蓝光发展(2.7400.176.61%)发布部分债务未能如期偿还的公告;8月,阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月,恒大集团理财停止兑付的消息传出,这一事件引发了恒大自身的流动性危机,也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。

  10月以来,包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况,这也导致地产美元债大幅下跌。

  中原地产研究中心统计,进入10月以来,已先后有绿地控股、阳光城(3.2800.061.86%)、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。

  “背后核心原因还是房地产调控,特别是三条红线抑制了房企融资渠道,而销售收紧又导致企业回款困难,开发贷、按揭贷款双收紧,使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。

  值得注意的是,不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救,房企风险事件有望减少成为业内共识。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,随着行业对流动性风险的重视,部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施,通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金,对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底,保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向,房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看,未来房企的风险事件会逐步减少。”

  房企积极谋变

  值得注意的是,今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。

  据国家统计局12月15日最新发布的数据显示,2021年1~11月,商品房销售面积为15.8亿平方米,同比增长4.8%,比2019年1~11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%;销售额方面:2021年1~11月,商品房销售额为16.2万亿元,同比增长8.5%,比2019年1~11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。

  不过,就单月来看,房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。

  中指研究院的数据显示,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续4个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。

  “受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响,下半年房地产市场调整压力增加,市场整体降温,个别房企出现违约事件,购房者观望情绪上升,进一步拖累市场活跃度下降,房企销售面积和销售额均出现下滑。”

  在陈文静看来,上半年房企加大营销力度,销售面积达历史同期最高水平,整体表现超预期。三季度市场明显降温,商品房销售面积同比转降。

  从短期市场趋势看,房企销售下滑,短期偿债压力加大成为共识,在此背景下,不少房企们选择开源节流。

  以万科为例,11月17日,万科在内部倡议,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。

  张大伟认为,除了开源节流,保持流动性,安心赚小钱,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻,谁的品质更好,就更能吸引用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势,加速转变,才能有机会熬过行业冬天,赢得下半场竞争的门票。”

  另一方面,房企的转型也在今年常被提及,不过业内提示要谋定而后动。刘水认为,房地产行业整体的利润率持续下行,在这样的背景下,房企切忌盲目,毕竟跨领域是有门槛和资金投入的,不能为了转型而转型,所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。


  • (2023-02-08 15:22:33)
    青岛10家“赋能中心”提速600企业“数字化”... [详细]
  • (2022-10-10 15:31:25)
    【非凡十年】山东外贸进出口十年增长89%... [详细]
  • (2022-05-13 10:50:05)
    发布3.5万个岗位,对接服务缺工企业,青岛全... [详细]
  • (2022-04-25 11:47:22)
    华为中国政企加快助力青岛商业市场数字化转... [详细]
  • (2022-04-22 09:28:20)
    今年投资计划超千亿元 山东出台城市市政公... [详细]
  • (2022-04-20 11:15:07)
    一季度青岛外贸进出口总值1958. 6亿元 同比增... [详细]
  • (2022-04-18 10:44:01)
    到2025年会展业总收入300亿元,西海岸新区出... [详细]
  • (2022-04-14 14:02:33)
    今年前两个月,对外贸易进出口总值同比增长... [详细]
  • (2022-04-06 16:03:59)
    青岛高昂龙头,胶东经济圈加速一体化... [详细]
  • (2022-04-02 09:21:44)
    以青岛为中心!山东发文,打造国内一流千亿... [详细]
  • (2022-03-22 08:58:21)
    拐点来了!时隔15年,青岛工业占比首现上升... [详细]
  • (2022-03-18 16:33:34)
    做好数字化“加减法”,让“专精特新”企业... [详细]
  • (2022-03-10 11:31:47)
    5G:未来十年最大的创新平台... [详细]
  • (2022-03-09 09:40:42)
    总面积3206亩!3月份青岛市将“上新”83个地... [详细]
  • (2022-03-09 09:39:28)
    重要政策信号!国家今年将出台新一批都市圈... [详细]

主办:青岛市民营中小企业家互助协会承办:青岛市民营中小企业家互助协会鲁ICP备19061273号Copyright © 青岛市民营中小企业家互助协会 版权所有 Power by DedeCms

法律顾问:山东中威永丰企业服务有限公司技术支持:山东中威永丰企业服务有限公司