[摘要] 青岛各片区的新盘都加快了入市进度，有一个片区更是一口气在今年准备推出七个项目，牢牢的抓住了购房者的目光，这个片区就是东李。

春节后，青岛各片区的新盘都加快了入市进度，有一个片区更是一口气在今年准备推出七个项目，牢牢的抓住了购房者的目光，这个片区就是东李。

东李作为青岛规划的中的主要居住区，楼市已经很多年没有这么热闹过了。持续多年的新盘匮乏让东李慢慢消失在了新房市场中，上一次出现多盘入市的盛况还要追溯到2017年。借着世园会的余温，万科如园、新城香溢紫郡、卓越皇后道、和达璟城、海尔博悦兰庭等一众新盘，在东起黑龙江路、西至滨海大道，南起九水路、北至世园大道的广阔土地上进行了一场轰轰烈烈的楼盘大战。

在楼市沉寂的五年中，随着居住人口的快速增长，东李的各项配套都在迅速发展。曾经被购房者诟病的交通困难、教育不便、商业配套不足的问题已经逐步缓解。如今东李携七大新盘回归，必将在青岛楼市点起一把旺盛的火焰。

从刚需到改善东李见证城市发展

提起东李，青岛本地或者关注青岛楼市十年以上的购房者肯定都会津津乐道。它从一片荒地，建设成为刚需聚集地，又随着城市发展升级变成了如今的改善居住区，可以说它的发展完美展现了青岛近十年城市发展的形态。

东李片区实拍

最早从2008年开始，九水路周边早期住宅项目绿城理想之城、山河城、和达和城、米罗湾、映月公馆等数个新盘先后进入东李，开始了东李的新楼盘开发。

最早入市的绿城理想之城一期在2008年开盘时价格约6000元／平，随后和达和城项目于2009年入市，普通高层的定价也仅为5800元／平。但到了2010年之后，山河城、映月公馆等项目入市，住宅销售价格已经普遍到了8000元／平左右，万科生态城更是首推带装修销售模式，定价也在8000元／平左右。

绿城理想之城一期实拍

可以说东李的起点并不低，在2010年，8000元／平的价格甚至足够在市北的部分区域置业，更不用说在当时还属于独立行政区划四方区。

一直到2016年，东李在数年时间内又相继开发了北京城建龙樾湾、山水雅居、和达璟城、惠水和苑、新城香溢紫郡、艺德山景小城、万科如园、卓越皇后道、海尔博悦兰庭等十余个新盘，充足的房源加上合适的房价，东李新房市场持续火热。并且在四方区与市北区合并后，李沧以南新房价格全面破万，刚需被迫北移，东李在2016年之前一直都是接纳市区刚需的主要区域。

2017年卓越皇后道小区实拍

到了2017年，受上合青岛峰会利好影响，青岛新房价格全面攀升，东李也迎来了它的首次房价翻番，房价突破两万元。此时之前入市的十余个新盘房源已经不多，绿城理想之城、新城香溢紫郡、万科如园、卓越皇后道、和达璟城、海尔博悦兰庭等项目上演了后世园会时代的东李楼市的最后一次厮杀。

而在这次楼市大战的进行的同时，东李也不再是市区刚需的理想之地，刚需再次北上迁移，东李也蜕变为以世园会为招牌，优质的居住环境为主打的改善区域。

20万居住人口的红利仍在

东李作为李沧CLD（中央居住区）的主要组成部分，它的定位始终都是清晰的。类似于市北的浮山后，在这里看不到密集的写字楼、商务区，而是规划齐整的居住区，学校，以及生活配套。东李，它就是用来住的。

李沧CLD规划示意图

粗略计算，自2009年以来，东李片区入市的商品房总数或超四万套，加上绿城理想之城等项目的经适房、安置房、人才公寓等政策房源，李沧CLD吸纳20万外来居住人口的任务已经完成3／4，而今年的七大新盘入市更是将大大加速完成进度。

超20万居住人口，东李的人口潜力是巨大的，人口红利也远远没有得到完整的利用。开发13年，虽然东李的交通和生活配套从无到有，已经达到了满足居民日常生活的标准，但仍略显单薄。

商业上，东李板块内成规模的大型商业数量不足，居民日常购物消费靠社区底商支撑。交通上，公共交通的便捷程度太低，主干道公交线路仅有五六条，也没有地铁，与市南市北的公共交通不便，无法形成稳定的人口流动。教育上，近年来东李新建了多所幼儿园和中小学，极大的改善片区内适龄儿童的教育问题。但东李区域在整个李沧的教育系统中，仍排名靠后。

九水东路沿街商业

但东李的人口红利仍在，区域开发也远没有到最后。随着居住人口的持续增长，商业配套也必然会更加丰富，丽达之外，更多商超也会陆续进驻，填补区域的商业空缺。教育上目前东李的硬件已经相对完备，教育模式与市区完全接轨之后，随着时间推移教育质量也必然会逐渐提升。

公共交通上，东李也终于等来了自己的地铁。去年，青岛轨道交通三期规划正式获批，其中就包括M2号线东延段。该段地铁链接李村公园与世园会，贯穿东李片区。地铁效应势必将带动区域整体发展，强化东李与市区整体的沟通，大大提升东李的活力和吸引力。

地铁2号线东延段线路图

东李仍是最初最美的样子

但即使东李存在万般问题，仍保持着它最核心的优势——环境。美丽芳香的世园会，洁净清澈的李村河，宽敞整洁的九水东路、金水路、世园大道，闲逛绿意盎然的公园，远眺层峦叠起的崂山，这一切才是东李最真实的样子。

东李片区实景

如今山清水秀的东李终于又迎来的新盘井喷，沉寂已久的片区楼市得到了补仓。百万方大盘绿城最后两个地块绿城春溪雲庐和绿城锦上月鸣3月5日开盘，为历经15年的开发画上完美的句号。

绿城春溪雲庐规划

由金地、万科、中海、越秀、城投五大开发商合力打造的大盘森林公园也将在近期开盘，体量达到53万方，首开房源已拿预售证。

森林公园规划

与森林公园对面一路之隔，华新园石牛山路项目规划已于去年底出炉，11栋小高层住宅，其中包括一栋公租房，目前项目尚未公布开盘时间。

华新园石牛山项目规划

金水路项目青岛智谷源将建设24栋住宅＋2栋办公＋幼儿园，住宅为小高层、高层，共1696户房源，预计三四月份开放售楼处。

青岛智谷源规划

另外交运在2020年便拿下的万竹云峰项目作为片区内少有的叠拼别墅产品，预计2022年中开盘，面向客群主要为片区高端改善。

万竹云峰规划

海创惠水路南、汉川路两侧地块于1月24日公示规划方案，位于新海园米罗湾西侧，东篱桃源东侧，共分为5个地块，拟建多层住宅＋商业，同时配备15班幼儿园＋30班小学。其中住宅含6－7层商品房28栋（19栋7F＋9栋6F），3栋6－7层人才公寓，入市时间未定。

海创惠水路南、汉川路两侧地块规划

房源充足，优势仍在。2022年，东李必将再次崛起，成为青岛楼市的重要活跃区域。而随着新盘、新地块扎堆亮相，许久不见的楼盘抢客战也具有十足的看点！如果您对东李楼市感兴趣，不妨扫描下方二维码加入购房群，获取东李楼盘及时动态，与其他购房者们交流购房心得。