回顾整个2021年，“稳健回归”成为青岛楼市的主题。上半年继承了2020年末的火热，成交量不断攀升，在二季度达到近几年的成交峰值；尽管限购仍在继续，但异地购房者占比却出现上涨？从三季度开始楼市逐渐回归理性，传统的“金九银十”被彻底颠覆，购房者观望周期开始拉长，这个时间周期到底有多长？购房者需求已经发生变化，投资购房者出现明显撤离楼市，在数据上又有哪些表现？购房者现在买房最看重的是什么……
青岛新闻网房产通过大数据分析，从多个角度对2021年的青岛楼市进行全面的分析：
2021年购房者来源分析
2021年青岛楼市虽较为平稳，但同时受经济影响，男性购房者在购房这件大事上的关注度有较大的提升，较2010年上涨了近十个百分点；而女性购房者则更加谨慎，占比从2020年的四成滑落至2021年的三成。
与前两年相反，2021年青岛购房者中外地购房者占比出现上涨，虽然涨幅不大，但对于楼市来说仍是一个积极的信号。近两年虽然青岛楼市限购政策未发生改变，但落户政策等条件的放宽，使得部分外地购房者的购房门槛有所降低。此外受2020年下半年青岛楼市回暖影响，2021年更多的外地购房者对于在青购房表现的更加积极。
外地购房者中，省内购房者占比相比2020年上涨了超过30％，从持续了几年的“五五开”占比变为接近“九一开”的大比分。作为人口输入型城市，省内人口在2021年成为青岛人口流入的绝对主力。
省内，外地购房者中来自济南的购房者占比最大，其次为烟台、潍坊和淄博四地。这也与各地经济发展水平相关。而威海、日照则与青岛同样是沿海城市，这两地购房者对于来青购房的意愿并不强烈。
省外城市中，北京是来青购房人数最多的城市，其次为上海。作为全国的经济中心，京沪两地购房者拥有较高的经济实力，购房压力小。上海由于同样位于海滨，来青购房者数量上远远小于北京。值得注意的是东北购房者仍有不小的占比，哈尔滨、大庆、长春和大连四个城市冲上省外购房者占比前十。
2021年购买力指数分析
随着楼市稳健回归，投资性购房者纷纷撤离楼市，而刚需购房者占比则大幅上涨，再次突破半数，成为2021年的购房中坚，首置需求表现强烈。
2021年青岛楼市在经历了年初的火热之后，逐渐走向平稳，而购房者观望气氛也更加浓厚，意向购房周期连续三年拉长。计划观望在一年以内周期的购房者占比达到了85％，计划3个月内出手的购房者占比降至仅有3％。
2021年受收入的影响，期望首付区间在30－70万之间的购房者占比小幅上涨，其中首付在50－70万之间的购房者占比大幅上升，与30－50万首付占比基本持平。这部分购房者的意向主要是西海岸、即墨区、城阳区、及市北李沧部分区域楼盘。首付70－100万之间的购房者占比也上涨明显，100－150首付购房者占比则变化不大。
在市场趋冷的情况下，2021年普通高层住宅更受购房者关注，多层、别墅等高总价楼盘热度则均有下降。另外公寓、写字楼和商业等投资性房产市场则更加不乐观，尽管公寓存在总价低的优势，但在2021年购房者关注度仍在持续下降。
2021年楼市热门区域
2021年青岛楼市热门区域排行中，西海岸仍占据榜首，但受投资性购房减少影响，购房者关注度有所下降。而即墨区由于有和达幸福、和晟紫金华府等大量新盘入市，购房者关注度上涨明显。市北区作为市区楼市的主力，区域热度也继续稳居第三。城阳区维持了共有产权房政策，也保持了自2020年以来的高热度。
2021年楼市成交分析
2021年新房成交量上，西海岸、即墨区和城阳区位居前三，与购房者关注度基本一致。市区由于房源较少，虽然热度较高，但成交量上并不占优势。
2021年上半年延续了2020年末楼市火热状态，并一直持续到年中。尽管经历了春节的成交低谷，一季度新房成交仍超过了3．4万套，而二季度新房成交量则超过4．5万套，达到了近几年的顶峰。但下半年青岛楼市则一路走低，传统的“金九银十”失去了效力，四季度新房成交甚至不如包含春节假期的一季度。
在新建住宅成交量上，2021年成交量最多的为3月份，成交量超过1．4万套。而传统的旺季“银十”则让人大跌眼镜，仅成交8千余套，不幸垫底。值得欣慰的是，最后两个月成交量呈现了稳步上涨的态势，让购房者对2022年充满期待。
2021年楼市五大特点总结
1、虎头蛇尾：上年楼市火热达到近几年的峰值，但下半年急转直下，虽然总成交量仍十分可观，但整体上楼市处在平稳下降的趋势中。
2、观望气氛渐浓：购房者购房周期拉长，“恐慌性”购房现象减少，购房者在购房时机的选择上更加理性，性价比成为决定出手的关键因素。
3、刚需回归：楼市稳健，房价没有较大波动，同时2021年下半年以来很多楼盘都推出了购房优惠来促销，给了刚需购房者很大的信心。
4、高层最有市场：普通高层住宅最受购房者喜爱，多层、别墅尽管居住舒适度更高，但高总价让购房者望而却步，对购房者影响最大的仍是房价。
5、西海岸未来可期：无论在关注度还是成交量上，西海岸均位居首位。随着人口流入，西海岸未来几年仍将高速发展，值得期待。
